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Autor: Hércules Praça Barroso

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Data de Produção: 04/12/2023

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A Lei n. 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias ainda não é muito observada em nosso país, assim como algumas Leis inerentes ao tema, como a Lei n. 10.931/2004 que dispõe, dentre outros assuntos, sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias.

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Um exemplo disso, atualmente é possível notar a quantidade de empreendimentos que são comercializados “na planta” sem que tenham sido registrados os seus respectivos memoriais de incorporação nas matrículas dos imóveis, o que configura, por si só, contravenção penal, nos termos do art. 66, inciso I, da Lei n. 4.561/64.

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Não obstante a constante inobservância das regras básicas da incorporação dispostas na Lei n. 4.561/64, em muitos casos também não são observados pelo incorporador os benefícios da instituição do regime de afetação a incorporação imobiliária, os quais são possibilitados pela Lei n. 10.931/2004.

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O regime de afetação veio para estabelecer um novo parâmetro de regulação entre os atores deste importante segmento da nossa economia, com destaque para os consumidores, que passam a ter um nível de segurança jurídica bastante elevado.

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Além disso, possibilita a segregação do patrimônio do incorporador com o da própria incorporação, ou seja, caso o incorporador venha a ter problemas financeiros que possam desaguar em possíveis penhoras, a incorporação não será afetada.

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Nesses casos, a incorporação apenas será responsabilizada pelas dívidas que advierem dela e não de outras dívidas contraídas pelo incorporador.

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Assim, a afetação garante uma proteção jurídica eficaz a cada incorporação, que se torna incomunicável com os demais negócios do incorporador. Dessa forma, a incorporação afetada fica resguardada contra o eventual insucesso do incorporador em seus outros negócios. A afetação garante segurança ao contrato de incorporação e proporciona às partes interessadas os meios necessários à conclusão do negócio, nas condições e prazos instituídos. Cumpre-se, dessa forma, a função econômica do contrato, além de observar e resguardar o próprio direito à moradia consagrado no art. 6º da Constituição Federal.

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Soma-se a isso, o fato de o incorporador ter que cumprir algumas obrigações legais, ao optar pelo patrimônio de afetação, tais como manter, em separado, a contabilidade de todas as receitas e despesas do empreendimento e emitir trimestralmente relatórios de acompanhamento da obra. Esse procedimento facilitará o acompanhamento do fluxo de recursos da obra pelo agente financeiro e pela Comissão de Representantes, esta última outra importante ferramenta disposta na Lei n. 10.931/2004.

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A Comissão de Representantes do patrimônio de afetação é um órgão criado com o objetivo de representar os interesses dos consumidores em um empreendimento imobiliário que possui o regime de afetação. Nesse caso, quando um empreendimento é constituído em regime de afetação, é necessário que seja formada a Comissão de Representantes, composta por, no mínimo, três integrantes eleitos pelos consumidores. Os representantes devem fiscalizar a aplicação dos recursos e garantir que as obras sejam executadas de acordo com as especificações definidas em contrato.

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Com isso, incumbe ao incorporador preservar os recursos necessários à conclusão da obra, o que é de extrema importância.

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No mais, além desse importante benefício, ainda há outros, como a possibilidade da incorporação que possui o regime de afetação participar do regime especial de tributação ofertado pela Receita Federal, mais conhecido como RET. Como regra, para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, que corresponderá ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e COFINS, minorando a sua carga tributária.

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Ainda há no campo das incorporações muito o que se evoluir para que a segurança e a sua eficácia sejam alcançadas de forma plena, e com isso, trazer mais segurança tanto para o incorporador como para os consumidores. 

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Este artigo não reflete, necessariamente, a opinião da AASP .

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Hércules Praça Barroso

Minibio: Especialista em Processo Civil pela Mackenzie, MBA em Direito Empresarial FGV/SP, Especialista em Ciências Criminais pela Faculdade de Direito de Ribeirão Preto – FDRP-USP e Pós-Graduando em Direito Civil pela Faculdade de Direito de Ribeirão Preto – FDRP-USP. Advogado.

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